강남 아파트 매물은 쌓이는데 노도강은 왜 오를까 서울 부동산 시장 대이동의 진실새 창 열림 > 이벤트

강남만 분위기가 달라졌어요서울 아파트값은 오르는데 정작 강남·서초는 더 떨어지는 조금 낯선 흐름이 나타났어요.서울 부동산 시장에서 꽤 눈에 띄는 변화가 나타나고 있어요.서울 전체 아파트 가격은 여전히 상승세인데, 그동안 가장 강했던 강남과 서초에서는 오히려 하락 폭이 커지고 있거든요.8월 셋째 주 기준 서울 아파트 매매가격은 전주보다 0.22% 올랐어요.직전 주 0.21%보다 상승 폭도 아주 조금 커졌어요.그런데 서초구는 전주 -0.04%에서 이번 주 -0.09%로 하락 폭이 두 배 이상 커졌고, 강남구 역시 -0.02%에서 -0.05%로 낙폭이 확대됐어요.송파구도 상승세를 이어가고는 있지만 0.12%에서 0.10%로 오름폭이 줄었고요.한마디로 서울 전체가 떨어지는 상황은 아니에요.오히려 고가 아파트가 몰린 지역부터 분위기가 먼저 꺾이는 모습에 가까워요. 은마아파트 33억대 매물이 등장했다지난달 39억원 거래가 있었던 전용 84㎡에서 33억7000만원 매물이 나오면서 시장의 시선이 대치동으로 향했어요.가장 화제가 된 곳은 역시 대치동 은마아파트예요.강남 재건축 시장을 대표하는 단지라 가격 변화가 생길 때마다 관심을 받을 수밖에 없는데요.지난달 전용 84㎡가 39억원에 거래된 가운데 최근에는 33억7000만원 수준의 매물이 등장했어요.숫자만 놓고 보면 5억원 넘게 낮아진 수준이에요.다만 여기서 꼭 구분해서 봐야 할 부분도 있어요.39억원은 실제 거래가격이고, 33억7000만원은 현재 시장에 나온 호가예요.같은 층과 동, 조건의 동일 물건을 그대로 비교한 가격은 아닐 수 있기 때문에 ‘은마 실거래가가 바로 6억원 폭락했다’고 받아들이는 건 조금 조심해야 해요.그럼에도 매도자가 강남아파트 이전보다 낮은 가격을 제시하기 시작했다는 점 자체는 시장 분위기의 변화를 보여주는 신호로 볼 수 있어요. 은마 매물도 빠르게 늘었어요가격만 낮아진 게 아니라 팔겠다는 집주인도 눈에 띄게 많아졌어요.은마아파트에서 더 주목할 부분은 매물 증가예요.세제개편안 발표 당시 198건 수준이었던 매물이 약 보름 만에 239건으로 늘어난 것으로 집계됐어요.41건, 약 20.7% 증가한 거예요.재건축 기대감이 높은 단지에서 이렇게 짧은 기간에 매물이 늘어났다는 건 의미가 있어요.그동안 “급하게 팔 이유가 없다”며 버티던 집주인 가운데 일부가 가격을 낮춰서라도 매도를 고민하기 시작했다는 신호일 수 있기 때문이에요.실제로 이달 초에도 은마 전용 76㎡에서 이전보다 크게 낮은 가격의 매물이 확인되는 등 세제개편안 발표 이후 호가가 내려오는 모습이 포착됐어요. 집주인들이 갑자기 움직인 이유이번 강남권 조정의 중심에는 종부세와 양도세 부담이 있어요.시장에서는 가장 큰 이유로 정부의 세제개편안을 보고 있어요.고가주택에 대한 종합부동산세 부담이 커지고, 양도소득세 장기보유특별공제에도 변화가 예고되면서 자산 규모가 큰 집주인일수록 계산이 복잡해졌어요.특히 강남·서초에는 시가 40억~50억원을 넘는 아파트가 적지 않아요.보유할 때 내는 세금이 올라가고, 나중에 팔 때 적용되는 세제 혜택까지 줄어들 가능성이 생기면 일부 다주택자나 비거주 소유자 입장에서는 “지금 정리하는 게 낫지 않을까”라는 판단을 할 수 있어요.실제로 세제개편안 발표 직후인 8월 둘째 주부터 강남구와 서초구 아파트값은 나란히 하락 전환했어요. 압구정도 60억원 급매대치동만의 현상이 아니라 초고가 단지 곳곳에서 낮아진 호가가 등장하고 있어요. 강남아파트 강남의 또 다른 상징인 압구정에서도 비슷한 흐름이 보여요.압구정 현대1·2차 전용 141㎡에서는 지난달 66억원 수준과 비교해 최대 6억원 낮은 60억원대 급매가 등장한 것으로 전해졌어요.앞서 다른 대형 평형에서도 세제개편안 발표 전과 비교해 상당히 낮은 호가가 나온 사례가 있었어요.반포 아크로리버파크와 서초푸르지오써밋, 개포 재건축 단지 등에서도 기존보다 낮은 가격의 매물이 확인됐고요.물론 이것 역시 ‘실거래가가 모두 그만큼 떨어졌다’는 의미는 아니에요.호가와 실제 계약 가격 사이에는 차이가 있을 수 있어요.그래도 매도자의 눈높이가 낮아지기 시작했다는 점은 무시하기 어려운 변화예요. 강남·서초 매물이 확 늘었다세금 변화가 발표된 뒤 강남권에서는 가격보다 먼저 매물 숫자가 반응했어요.서울 아파트와 오피스텔 매물도 전체적으로 늘었어요.8월 초 약 6만400건 수준이던 서울 매물은 20일 기준 약 6만5200건으로 8% 정도 증가했어요.특히 고가 아파트가 많은 지역의 증가세가 더 뚜렷했어요.강남구는 약 9450건에서 1만490건으로 11% 늘었고, 송파구는 10.2%, 서초구도 9.9% 증가했어요.부동산 시장에서는 보통 가격보다 매물이 먼저 움직이는 경우가 많아요.집주인들이 매물을 내놓고도 원하는 가격에 거래되지 않으면 이후 호가를 낮추는 과정이 나타날 수 있기 때문이에요.그래서 앞으로는 단순한 ‘매물 증가’가 실제 거래가격 하락으로 얼마나 연결되는지가 중요해 보여요. 재건축 단지가 더 민감한 이유은마와 반포처럼 오래된 재건축 단지는 실거주 만족도보다 미래 가치에 투자한 소유자가 상대적으로 많다는 특징이 있어요.이번 하락세에서 재건축 추진 단지가 자주 언급되는 것도 눈여겨볼 강남아파트 만해요.대치동 은마처럼 오래된 아파트는 현재 주거환경만 보고 매수하기보다는 향후 재건축 가치까지 고려해서 보유하는 경우가 많아요.직접 거주하지 않는 소유자 비중도 상대적으로 높은 편이고요.그런데 세 부담이 커지고 향후 조합원 지위 양도 제한까지 고려해야 하는 상황이 오면 투자 목적의 집주인은 매도 시기를 앞당길 수 있어요.‘몇 년 더 가지고 가자’보다 ‘규제가 더 복잡해지기 전에 정리하자’는 선택이 나올 수 있다는 거죠. 그런데 서울 전체는 오히려 올랐어요강남이 떨어졌다고 서울 집값 전체가 하락세로 돌아선 건 전혀 아니에요.이번 통계에서 정말 흥미로운 부분이에요.강남과 서초가 떨어지고 있는데 서울 전체 아파트값은 0.22% 상승했어요.그 이유는 중저가 지역의 상승세가 꽤 강하기 때문이에요.성북구는 0.45%, 중랑구와 서대문구는 각각 0.44% 올랐어요.중구와 강북구 역시 0.41% 상승했어요.강남에서 빠져나온 수요가 전부 이 지역으로 이동했다고 단정할 수는 없지만, 대출 가능 금액과 가격 부담을 고려해 상대적으로 접근하기 쉬운 지역을 찾는 움직임은 계속되고 있어요.결국 서울 부동산 시장이 하나의 방향으로 움직이는 게 아니라는 뜻이에요. ‘강남 하락·중저가 상승’ 시장예전처럼 강남이 오르면 서울 전체가 따라가는 흐름과 조금 다른 모습이 나타나고 있어요.지금 시장을 한 문장으로 표현하면 ‘양극화된 온도차’에 가까워 보여요.고가주택은 세금과 규제 부담에 영향을 받고 있어요.반면 상대적으로 가격이 낮은 지역은 매매와 전월세 매물 부족, 실수요 등의 영향으로 강세를 보이고 있고요.이런 상황에서는 “서울 집값이 오른다”거나 “강남 집값이 떨어진다”는 한 문장만으로 전체 시장을 판단하기 강남아파트 어려워요.내가 보는 가격대와 지역에 따라 완전히 다른 시장이 펼쳐지고 있기 때문이에요. 경기권도 비슷한 움직임서울에서 나타난 중저가 강세가 일부 경기 지역에서도 이어지고 있어요.경기도에서도 상대적으로 접근 가능한 지역을 중심으로 상승세가 이어졌어요.성남 중원구는 0.50%, 수원 권선구와 광명시는 각각 0.47% 상승했어요.흥미로운 곳은 화성이에요.규제지역과 토지거래허가구역으로 지정된 동탄구의 상승률은 0.12% 수준으로 낮아진 반면, 인접한 비규제지역인 병점구는 0.46% 올랐어요.규제가 강해진 지역보다 상대적으로 제약이 적은 주변 지역으로 수요가 이동하는 이른바 ‘풍선효과’를 의심할 만한 흐름이에요.⚠️ ‘은마 6억 폭락’만 보면 안 돼요지금 가장 중요한 건 급매 호가가 실제 계약으로 얼마나 이어지는지예요.부동산 기사에서 가장 조심해서 봐야 하는 게 바로 호가예요.39억원에 실제로 팔린 아파트와 지금 33억7000만원에 매물로 나온 아파트가 있다고 해서 현재 시세가 곧바로 33억7000만원으로 확정된 건 아니에요.반대로 낮은 호가의 매물이 계속 등장하고 그 가격에서 실제 거래가 반복된다면 그때는 의미가 훨씬 커져요.그래서 앞으로 은마아파트를 포함한 강남권을 볼 때는 세 가지를 함께 보는 게 좋아요.매물이 얼마나 더 늘어나는지, 낮아진 호가에 실제 계약이 체결되는지, 그리고 비슷한 가격의 거래가 반복되는지가 중요해요.한두 건의 급매는 시장을 대표하지 못하지만 비슷한 거래가 계속되면 추세가 될 수 있으니까요. 강남 집값 정말 더 떨어질까세금 부담으로 나온 매물이 소화되느냐, 더 쌓이느냐가 앞으로의 방향을 결정할 가능성이 커요.현재로서는 강남 아파트 시장이 완전히 하락장에 들어갔다고 강남아파트 단정하기는 일러 보여요.서울 전체의 매수 수요가 사라진 상황도 아니고, 강남의 학군과 교통, 희소성, 재건축 기대감 같은 장기적인 선호 요인도 여전히 존재해요.반면 단기간에는 세제 부담 때문에 매물이 더 나올 가능성이 있고, 매수자들은 가격이 더 떨어질 수 있다는 생각에 서두르지 않을 수 있어요.매도자는 빨리 팔고 싶은데 매수자가 기다리면 가격 협상에서는 매수자가 조금씩 유리해질 수 있죠.결국 이번 조정이 일시적인 급매 구간으로 끝날지, 실제 강남 집값의 추세적인 하락으로 이어질지는 앞으로 나오는 실거래가가 가장 확실한 답을 보여줄 것 같아요. 서울 부동산, 이제 지역별로 봐야 해요‘강남 불패’와 ‘서울 전체 상승’이라는 단순한 공식으로 설명하기 어려운 시장이 됐어요.대치 은마에서 낮아진 매물이 나오고, 서초·강남 아파트값 하락 폭이 커진 건 분명 눈여겨볼 변화예요.특히 강남권에서 매물까지 빠르게 증가하고 있다는 점은 이전과 다른 분위기를 보여주고 있어요.하지만 동시에 성북·중랑·서대문 등에서는 여전히 집값이 강하게 오르고 있어요.결국 지금 서울 부동산은 ‘전체 상승’이나 ‘전체 하락’보다 가격대별, 지역별 차별화가 훨씬 중요해진 시기인 것 같아요.은마아파트 33억원대 매물이 실제 거래로 이어질지, 강남권 급매가 더 늘어날지 앞으로 몇 주간의 거래가 정말 중요해 보이네요.여러분은 지금 강남 아파트 가격 조정이 일시적인 급매라고 보시나요?아니면 고가주택 세 부담이 본격적으로 반영되면서 강남 집값도 더 내려갈 가능성이 있다고 보시는지 댓글로 이야기해 주세요.​ 추석 앞두고 지원금이 쏟아진다 같은 대한민국에 살아도 어느 지역은 50만원, 어느 지역은 아예 지급 ...​